Tribunale Amministrativo Regionale per il Piemonte
Sezione II
Sentenza 21 aprile 2026, n. 921
Presidente: Bellucci - Estensore: Fardello
FATTO
1. L'odierno ricorrente è proprietario nel Comune di Moncalieri di un appartamento al terzo piano fuori terra, collegato mediante una scala interna al soprastante, accessorio e pertinenziale sottotetto.
2. Il fabbricato cui appartiene l'alloggio è stato realizzato dalla società dante causa a seguito di approvazione, a mezzo di delibera consiliare n. [omissis], del p.e.c. relativo all'area normativa comunale "Crs4", di denuncia di inizio attività - d.i.a. sostitutiva di permesso di costruire n. [omissis], nonché di successiva d.i.a. n. [omissis]; il [omissis], prima dell'avvio dei lavori, la società titolare del progetto ha stipulato, in conformità al disposto dell'allora vigente art. 21, commi 3-7, delle n.t.a. dello strumento urbanistico (doc. 3 Comune), un atto di vincolo unilaterale in favore del Comune di Moncalieri, con cui, all'art. 1, si è ed obbligata "a non destinare all'uso dell'abitazione tutti i locali previsti nel piano sottotetto del fabbricato residenziale" in costruzione; tale vincolo è richiamato nel successivo atto di compravendita stipulato dalla società con i primi acquirenti (doc. 5 Comune).
3. Parte attrice rappresenta che, nel corso dei lavori di costruzione del complesso, ultimati il [omissis], presso ognuno degli ivi presenti otto sottotetti, tutti collegati ai rispettivi appartamenti, sono state realizzate pareti interne di suddivisione degli spazi ulteriori rispetto a quelle già indicate in progetto, nonché collocati gli impianti elettrico, termico e idraulico.
4. Il deducente rappresenta altresì di aver depositato in data [omissis], unitamente a tutti gli altri proprietari interessati, un'unica comunicazione di inizio lavori asseverata - c.i.l.a. (prot. n. [omissis]) per la conservazione di modifiche interne nei sottotetti non abitabili ad uso sgombero, lavanderia e servizi accessori non abitabili di pertinenza delle unità immobiliari residenziali sottostanti (docc. 9 e 10 Comune); con nota di archiviazione del [omissis] la pratica edilizia in questione è stata ritenuta inefficace dall'Amministrazione, la quale, oltre a evidenziare alcune carenze documentali, ne ha ritenuto il contenuto non pertinente alla categoria edilizia della manutenzione straordinaria di cui all'art. 3, comma 1, lett. b), del d.P.R. 380/2001 e, pertanto, non assentibile con c.i.l.a.; il Comune ha ivi precisato che "la conservazione così come denunciata del sottotetto e degli spazi ivi ricavati risulta in contrasto con il principio di uso non abitativo del sottotetto, la distribuzione degli spazi ed ambienti e la scala di accesso interna all'unità abitativa determinano le condizioni di utilizzo in contrasto con le disposizioni di P.R.G.C., ovvero tutti gli spazi ed i locali non abitabili (sgombero, lavanderia, stenditoio, impianti tecnologici e soffitte) previsti nel sottotetto dovranno assolvere le sole funzioni di 'accessori' della residenza e non potranno essere destinati in alcun modo ad altri scopi non legittimamente autorizzati in virtù di leggi e/o regolamenti. Tali locali potranno avere solo finiture, tipologie ed impianti idonei all'uso meramente di servizio alla residenza che non potrà esserne riconducibile in nessun modo all'uso permanente di persone. Non saranno ammessi corpi riscaldanti di alcun genere. Non saranno ammessi impianti o predisposizione di impianti idrici ed elettrici se non in misura minima a soddisfare le esigenze dell'utilizzo del locale secondo quanto previsto dall'art. 21-3-7 N.T.A. del vigente P.R.G.C." (doc. 11 Comune).
5. A seguito di sopralluogo svolto nel novembre 2020 dal personale comunale sono state rilevate alcune difformità edilizie nell'immobile di cui è causa, in parte coincidenti con quanto oggetto della citata c.i.l.a. dichiarata inefficace, cui ha fatto seguito l'avvio del pertinente procedimento sanzionatorio; quest'ultimo è stato comunicato all'interessato ai sensi degli artt. 7 e ss. della l. n. 241/1990 con atto del [omissis] (doc. 12 Comune), nel quale le opere contestate sono state così descritte: a) cambio della destinazione d'uso da locali accessori ad abitazione del piano sottotetto collegato internamente all'unità residenziale sottostante posta al piano quarto con realizzazione di tramezzature interne di suddivisione dei locali ed integrazione dell'impiantistica generale (elettrica, termica, idrica); b) modeste opere interne nell'unità residenziale posta al piano terzo, che hanno comportato una diversa distribuzione dei locali.
6. L'Amministrazione ha concluso il procedimento emanando la qui gravata ordinanza n. [omissis] del [omissis], con cui ha ingiunto agli odierni ricorrenti, ai sensi degli artt. 31 e 32 del d.P.R. n. 380/2001, di "demolire e rimuovere le sotto elencate opere edilizie realizzate in assenza di titolo abilitativo ... e più precisamente: a) nei locali posti al piano sottotetto gli interventi edilizi di trasformazione ad uso abitativo del locale sottotetto non abitabile, di superficie circa 87 mq e volume circa 183 mc (87 mq di superficie x 2,10 m h media) e consistenti in: 1) tramezzature interne che hanno comportato una diversa distribuzione degli spazi interni rispetto a quelle indicate nella d.i.a. n. [omissis] (locale sgombero e lavanderia); 2) impiantistica (elettrica, termica, idrica) non coerente con la destinazione d'uso non abitativa autorizzata (locale sgombero e lavanderia); b) nei locali posti al piano terzo: 1) le opere edili che hanno comportato una diversa distribuzione degli spazi interni". La disposta rimessione in pristino, quanto al punto a), si regge sul riscontrato significativo incremento della superficie e del volume dell'unità immobiliare conseguente alla destinazione abitativa impressa al sottotetto, come tale integrante un intervento realizzato in totale difformità dai titoli edilizi rilasciati; le opere riguardanti il quarto piano, descritte al punto b), di evidente minor consistenza, risultano invece de plano attratte nel medesimo regime sanzionatorio di quelle indicate al punto a). Ordinanze di analogo contenuto sono state notificate anche ai proprietari degli altri sette locali sottotetto.
7. Avverso la predetta ordinanza comunale è insorto il destinatario, chiedendone l'annullamento sulla base di due motivi in diritto, come di seguito rubricati:
I) in merito al punto a) dell'ordinanza: opere realizzate nel sottotetto. Violazione ed errata applicazione degli artt. 6-bis, 10, 31 e 32 del d.P.R. n. 380/2001. Violazione ed errata applicazione delle previsioni contenute nel piano regolatore del Comune di Moncalieri e, in particolare, dell'art. 21 delle n.t.a. Eccesso di potere per difetto dei presupposti. Eccesso di potere per illogicità e contraddittorietà;
II) in merito al punto b) dell'ordinanza: opere realizzate nei locali posti al piano terzo. Violazione ed errata applicazione degli artt. 6-bis, 10, 31 e 32 del d.P.R. n. 380/2001. Eccesso di potere per difetto dei presupposti.
8. Si è costituito il Comune intimato, rilevando l'infondatezza delle avversarie doglianze e concludendo per la reiezione del ricorso, con vittoria di spese.
9. In vista dell'udienza pubblica del 9 ottobre 2025, le parti hanno depositato ulteriori documenti e le memorie difensive finali di cui all'art. 73, comma 1, c.p.a., insistendo sulle rispettive posizioni.
10. Con ordinanza collegiale n. [omissis] del [omissis], si è ordinato all'Amministrazione comunale di depositare copia integrale del verbale di sopralluogo effettuato presso l'immobile del ricorrente, comprensivo della documentazione fotografica in esso richiamata.
11. Il Comune ha provveduto in data 28 ottobre 2025 a depositare in giudizio quanto richiesto.
12. All'udienza pubblica del 12 febbraio 2026 la causa è passata in decisione senza previa discussione orale, come da istanze scritte in tal senso depositate da entrambe le parti.
DIRITTO
13. Preliminarmente, deve rilevarsi che, con sentenze nn. 1434/2025, 1435/2025 e 1436/2025, questo Tribunale ha già parzialmente accolto alcuni dei ricorsi di identico contenuto proposti dai proprietari di altri locali sottotetto dello stesso condominio, anch'essi destinatari di ordinanze di demolizione "gemelle" per i medesimi abusi commessi all'interno delle unità immobiliari di rispettiva proprietà. Le motivazioni espresse nelle predette decisioni si attagliano, pertanto, anche al caso qui in esame e portano alle medesime conclusioni cui già si è pervenuti in quei giudizi.
14. Il primo motivo di ricorso, riferito alle opere realizzate nel sottotetto di cui al punto a) dell'ordinanza impugnata, si incentra sull'assenza di preclusioni normative alla suddivisione del locale e alla collocazione nel medesimo degli impianti contestati: secondo i ricorrenti, una corretta esegesi dell'art. 21 delle n.t.a. del p.r.g.c., tanto nella formulazione vigente al tempo della realizzazione delle opere quanto in quella successivamente introdotta dalla variante urbanistica n. 78, approvata con delibera consiliare n. 97/2020, porta a escludere che gli interventi contestati si pongano in frizione con la disciplina urbanistica comunale e con i pregressi titoli edilizi; a suo avviso, anche un'attenta lettura della più recente stesura della norma porta anzi a ritenere che la realizzazione di pareti interne e di impianti non sia incompatibile, di per sé, con la destinazione accessoria del sottotetto, la quale viene meno (con conseguente computo, ai fini della determinazione della volumetria dell'edificio, anche dello spazio al di sotto la copertura) soltanto nel caso in cui tali opere siano "finalizzate alla successiva trasformazione ad uso abitativo"; inoltre, nel caso in cui il sottotetto risulti privo delle caratteristiche dimensionali e di accessibilità riportate nell'elencazione di cui al primo periodo del "nuovo" punto 3-7 del citato art. 21 delle n.t.a., la norma ne fa salva la destinazione accessoria previa stipula di apposito atto di vincolo unilaterale di "non abitabilità". Nel caso di specie, sempre seguendo la prospettazione attorea, poiché la parte di edificio in questione - la cui realizzazione è stata assentita dal Comune di Moncalieri nel 2005-2008 con previsione di suddivisioni interne, collegamento tramite scala interna e dotazione di lucernai - già non possedeva le caratteristiche indicate nel "nuovo" punto 3-7 dell'art. 21 delle n.t.a. introdotto nel 2020, le tramezzature e gli impianti contestati nell'ordinanza non ne hanno mutato la destinazione d'uso, che permane accessoria come da atto di vincolo unilaterale a suo tempo formato. Le opere eseguite nel sottotetto, pertanto, in quanto incidenti sulla mera, diversa distribuzione degli ambienti interni, avrebbero dovuto essere qualificate quale intervento di manutenzione straordinaria soggetta al regime della comunicazione di inizio lavori asseverata ai sensi dell'art. 6-bis del d.P.R. n. 380 del 2001, la cui omessa presentazione comporta una mera sanzione pecuniaria.
14.1. La censura è infondata.
14.2. Gli interventi di cui al punto a) dell'ordinanza non incidono solamente sulla distribuzione degli ambienti interni come preteso dai ricorrenti: come risulta anche dalle fotografie allegate al verbale di sopralluogo, depositate dal Comune di Moncalieri in adempimento all'ordinanza istruttoria disposta dal Collegio, gli ambienti presentano finizioni, serramenti interni, dotazioni impiantistiche ed arredamenti propri della destinazione abitativa.
14.3. Per consolidato orientamento giurisprudenziale, la modifica della destinazione d'uso del sottotetto da deposito o simile ad abitativo integra un mutamento di destinazione d'uso che interviene tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, sicché detto intervento è subordinato al rilascio del permesso di costruire ex art. 10, comma 1, lett. c), del d.P.R. n. 480/2001 [recte: 380/2001 - n.d.r.] (ex multis, C.d.S., VII, 21 agosto 2023, n. 7835). In tal senso depone anche il disposto dell'art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001 - inserito dall'art. 17, comma 1, lett. n), del d.l. 12 settembre 2014, n. 133, convertito, con modificazioni, nella l. 11 novembre 2014, n. 164 - a mente del quale deve ritenersi "mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale". La trasformazione di un sottotetto in uno spazio abitabile è quindi urbanisticamente rilevante, poiché incide sul carico urbanistico e, pertanto, necessita di un titolo abilitativo, la cui mancanza determina una situazione di illiceità che va rilevata dall'amministrazione nell'esercizio del suo potere di vigilanza (ex multis, C.d.S., VI, 23 febbraio 2023, n. 1828).
14.4. È inoltre irrilevante la circostanza che gli spazi in questione siano o meno attualmente abitati, essendo sufficiente a determinare la non conformità dell'immobile una accertata modifica edilizia, tale da variare le oggettive attitudini funzionali del bene (C.d.S., VI, 29 giugno 2022, n. 8256, con richiami a C.d.S., VI, 29 gennaio 2020, n. 714).
14.5. Alla luce delle superiori coordinate giurisprudenziali, il mutamento di destinazione d'uso in senso residenziale dell'immobile è di per sé sufficiente a suffragare la contestazione operata dagli uffici comunali. In ogni caso, neppure la disciplina edilizia locale invocata dai ricorrenti offre spunti per una diversa qualificazione dell'intervento abusivo. Lo strumento urbanistico, al contrario, per l'intero periodo temporale qui rilevante, ha sempre previsto che la volumetria posta nei sottotetti, ove destinata ad uso abitativo, rilevasse a fini edilizi e richiedesse, pertanto, un pertinente titolo autorizzativo.
14.5.1. L'art. 21 delle n.t.a. del p.r.g.c., nella formulazione vigente al momento della realizzazione delle opere (doc. 3 Comune), consentiva infatti che non venisse computata la volumetria dei sottotetti adibiti a "sgomb[e]ro, stenditoio, lavanderia, impianti tecnologici ed eventuali soffitte condominiali", previo perfezionamento di apposito atto di vincolo unilaterale di "non abitabilità". Orbene, tale impegno, in linea con i superiori arresti giurisprudenziali, già in allora non imponeva solo di astenersi dall'utilizzare in via di fatto tali spazi a fini abitativi ma ne implicava altresì la conservazione ad uso accessorio del sottostante appartamento, con rinuncia ad ogni trasformazione edilizia con ciò incompatibile.
14.5.2. Il medesimo art. 21 delle n.t.a. del p.r.g.c., nella stesura adottata con la variante urbanistica n. 78/2020, vigente al momento dell'emanazione dell'ordinanza, prescriveva che "... non sono ammesse tramezzature, finestrature nonché finiture e predisposizioni di qualsiasi tipo finalizzate alla successiva trasformazione ad uso abitativo del vano in argomento quale impianto elettrico, idrico, termico. È fatta comunque eccezione per quelle legate al funzionamento degli impianti tecnici presenti (ascensore, centrale termica, impianti di condizionamento)"; precisava, inoltre, che "sarà computata la volumetria di quei sottotetti che non rispondono ai requisiti sopraelencati. Per tali sottotetti, che non rivestono le caratteristiche di abitabilità, dovrà essere presentato atto di vincolo unilaterale di non abitabilità". Orbene, tale ultimo inciso, pur riferito a parametri dimensionali e di accessibilità dei sottotetti non espressamente previsti nella stesura previgente, permane ostativo alla trasformazione edilizia degli spazi in senso abitativo. Il sottotetto di cui è causa, infatti, ben poteva (e può) conservare le originarie caratteristiche dimensionali e di accessibilità contenute nel titolo edilizio, mentre permane il divieto di trasformazioni edilizie e impiantistiche atte a renderlo abitabile.
14.6. L'ordinanza gravata deve quindi ritenersi in parte qua esente dai vizi di cui in rubrica, con la precisazione che il relativo dispositivo dovrà essere interpretato, in stretta adesione alle considerazioni espresse, come prescrittivo dell'eliminazione delle sole opere o porzioni di esse e degli impianti eccedenti quanto precedentemente assentito.
15. La seconda censura, riferita alle opere realizzate nei locali posti al piano terzo di cui al punto b) dell'ordinanza, si appunta sulla circostanza che tali "modeste opere edili" non abbiano modificato la superficie utile ed il volume dell'appartamento, sicché, riprendendo quanto dedotto nel primo motivo di ricorso, le stesse, in quanto incidenti sulla mera, diversa distribuzione degli ambienti interni, avrebbero dovuto essere qualificate quale intervento di manutenzione straordinaria soggetta al regime della c.i.l.a. ai sensi dell'art. 6 bis del d.P.R. n. 380 del 2001, il cui omesso inoltro comporta una mera sanzione pecuniaria.
15.1. Il motivo è fondato.
15.2. Il Collegio non ignora che, per consolidato insegnamento del Giudice d'appello "la valutazione dell'abuso edilizio presuppone una visione complessiva e non atomistica delle opere realizzate; né è data la possibilità di scomporne una parte per negare l'assoggettabilità ad una determinata sanzione, in quanto il pregiudizio arrecato al regolare assetto del territorio deriva non da ciascun intervento a sé stante bensì dall'insieme delle opere nel loro contestuale impatto edilizio e nelle reciproche interazioni; l'opera edilizia abusiva va, in sostanza, identificata con riferimento all'immobile o al complesso immobiliare, essendo irrilevante il frazionamento dei singoli interventi avulsi dalla loro incidenza sul contesto immobiliare unitariamente considerato" (ex multis, C.d.S., V, 7 ottobre 2024, n. 8032, con richiami a C.d.S., II, 11 marzo 2024, n. 2321). È parimenti noto al Tribunale che tale principio pretorio, tuttavia, trova il proprio temperamento applicativo quando l'abusività investa non già la "costruzione" in senso unitario, ossia riguardata nel suo complesso, bensì singole porzioni di essa che non siano tra loro inestricabilmente connesse, ma autonome e scindibili sotto il profilo materiale e funzionale (sul punto, T.A.R. Toscana, Firenze, III, 18 maggio 2016, n. 862; T.A.R. Sardegna, Cagliari, II, 17 settembre 2019, n. 740; T.A.R. Lazio, Roma, II, 6 febbraio 2020, n. 1584, T.A.R. Campania, Salerno, II, 24 giugno 2022, n. 1799, T.A.R. Campania, Salerno, II, 27 settembre 2024, n. 1736).
15.3. La fattispecie di cui è causa, come visto, è caratterizzata dall'abusiva trasformazione in senso abitativo dei locali posti nel sottotetto, nonché dalla distinta traslazione di alcuni tramezzi all'interno del separato e sottostante appartamento al terzo piano, quest'ultima priva di incidenza sui parametri volumetrici e di superficie; benché una scala interna, pacificamente assentita, colleghi le suddette, due porzioni del fabbricato, le stesse permangono separate, distinte e dotate di una destinazione funzionale autonoma. L'Amministrazione, pertanto, non avendo individuato alcun indice di collegamento materiale e teleologico tra le opere edilizie contestate, non avrebbe dovuto considerarle unitariamente e parificare sul piano sanzionatorio-ripristinatorio le lievi difformità riguardanti la posizione delle pareti interne dell'alloggio ai più rilevanti e gravi abusi commessi al piano soprastante.
15.4. Alla luce delle superiori coordinate giurisprudenziali e avuto riguardo alla particolare conformazione dei luoghi, l'ordinanza gravata è pertanto illegittima quanto al punto b), in cui ordina de plano la demolizione delle opere poste nell'alloggio al piano terzo.
16. Il ricorso deve quindi essere respinto per quanto riguarda il primo motivo e, invece, accolto per quanto riguarda il secondo motivo.
17. Le spese di lite devono essere compensate, in ragione della parziale, reciproca soccombenza.
P.Q.M.
Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Piemonte (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, in parte lo accoglie e in parte lo respinge, nei sensi e con gli effetti di cui in motivazione.
Spese compensate.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.
Ritenuto che sussistano i presupposti di cui all'art. 52, commi 1 e 2, del d.lgs. 30 giugno 2003, n. 196, e dell'art. 10 del regolamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo e del Consiglio del 27 aprile 2016, a tutela dei diritti o della dignità della parte interessata, manda alla Segreteria di procedere all'oscuramento delle generalità nonché di qualsiasi altro dato idoneo ad identificare le parti private citate nel provvedimento.
