Tribunale Amministrativo Regionale per il Piemonte
Sezione II
Sentenza 3 settembre 2026, n. 1812

Presidente: Bellucci - Estensore: Fardello

FATTO

1. Con ricorso notificato in data 22 febbraio 2023 e depositato in data 1° marzo 2023, il Comune di Cesana Torinese ha chiesto l'accertamento dell'obbligo della società Nonsoloterreni s.s. di cedergli gratuitamente alcune aree da destinare ad opere di urbanizzazione secondo quanto previsto dalla convenzione urbanistica stipulata in data 18 settembre 2004 dall'allora proprietaria Sansicario Immobiliare s.p.a. per l'attuazione del piano particolareggiato adottato con deliberazione del Consiglio comunale n. 22 del 28 aprile 2004 ed approvato con deliberazione della Giunta regionale n. 7-13111 del 26 luglio 2004, con conseguente richiesta di emissione di sentenza ex art. 2932 c.c. per il trasferimento a proprio favore delle predette aree.

2. Espone, in particolare, il Comune ricorrente che tale convenzione è stata modificata in data 30 gennaio 2006 ed in data 11 giugno 2010, ma che le società frattanto succedutesi nella proprietà delle aree oggetto di causa sono sempre rimaste inadempienti rispetto all'obbligo di cederle gratuitamente all'amministrazione, sino al fallimento dell'ultima proprietaria, la società Gladstone s.p.a., dichiarato con sentenza del Tribunale di Milano n. 127 del 4 marzo 2010. In sede fallimentare, l'Amministrazione comunale, dopo aver proceduto a trascrivere in data 3 settembre 2021 la convenzione rimasta inadempiuta, ha presentato istanza di rivendica delle predette aree, che tuttavia è stata rigettata dal Tribunale di Milano con provvedimento del 23 febbraio 2022. A seguito di ciò, in data 9 maggio 2022, è stata formalizzato il contratto di vendita delle stesse in favore del loro aggiudicatario, signor Mario P., il quale le ha poi cedute, in data 6 settembre 2022, all'odierna proprietaria Nonsoloterreni s.s.

Ad avviso dell'Amministrazione comunale, quest'ultima società sarebbe pertanto succeduta nell'obbligo di cessione gratuita in proprio favore dei terreni acquistati dal suo dante causa in sede fallimentare, trattandosi di un'obbligazione propter rem, imprescrittibile e comunque opponibile alla convenuta in ragione della trascrizione della relativa convenzione avvenuta prima del perfezionamento della vendita fallimentare. Sarebbe irrilevante, invece, il rigetto della domanda di rivendica da parte del Tribunale di Milano, che comunque avrebbe errato a ritenere inopponibile alla procedura la convenzione urbanistica in ragione della presunta tardività della sua trascrizione e ad aver ipotizzato l'intervenuta usucapione dei terreni in favore della fallita.

3. Si è costituita in giudizio l'intimata Nonsoloterreni s.s., resistendo alle domande avversarie e chiedendone il rigetto. In particolare, ha eccepito: a) che, per effetto del rigetto dell'istanza di rivendica e della dichiarata inopponibilità della convenzione urbanistica alla procedura concorsuale, l'acquisto in sede fallimentare avrebbe comportato il trasferimento dei beni liberi dai vincoli e dagli obblighi convenzionali; b) che il diritto alla cessione delle aree sarebbe comunque prescritto, perché l'art. 6.2. della convenzione prevedeva che tale cessione dovesse avvenire entro 120 giorni dalla sua sottoscrizione; c) che la domanda ex art. 2932 c.c. sarebbe inammissibile perché mancherebbero le necessarie dichiarazioni e menzioni urbanistiche di cui agli artt. 30 e 46 del d.P.R. 380/2001 con il relativo certificato di destinazione urbanistica; d) che i terreni in questione sarebbero comunque stati frattanto usucapiti dalla fallita; e) che l'esercizio dell'azione di cui all'art. 2932 c.c. si porrebbe in contraddizione con l'ordinanza n. 31/2022, con la quale il Comune avrebbe invece affermato la sussistenza di una mera servitù di uso pubblico su alcuni dei terreni rivendicati (i soli mappali 553 e 583).

4. In vista della trattazione del ricorso, il Comune ha depositato ulteriori documenti e, con memoria del 9 giugno 2026, ha replicato alle eccezioni avversarie, insistendo per l'accoglimento delle proprie domande.

5. All'udienza del 30 giugno 2026, la causa è stata discussa e trattenuta in decisione.

DIRITTO

6. In via preliminare, deve rammentarsi che, in ipotesi di inadempimento di convenzioni urbanistiche o più in generale di accordi provvedimentali, è pacificamente consentito al giudice amministrativo emettere una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., pur se non espressamente contemplata dagli artt. 29 e 30 c.p.a., sia perché un'interpretazione costituzionalmente orientata delle predette norme (fondata sugli artt. 24, 103, 111 e 113 Cost.) richiede che, nelle controversie rimesse alla sua giurisdizione esclusiva, egli possa erogare ogni forma di tutela del diritto soggettivo, sia perché, a norma degli artt. 11 e 15 della l. 241/1990, agli accordi provvedimentali si applicano i principi del codice civile in materia di obbligazioni e contratti (cfr., ex pluris, Cass. civ., Sez. un., 5 dicembre 2023, n. 33944; C.d.S., Ad. plen., 20 luglio 2012, n. 28; C.d.S., Sez. IV, 21 aprile 2017, n. 1875; T.A.R. Veneto, Sez. II, 12 gennaio 2026, n. 54; T.A.R. Piemonte, Sez. II, 23 giugno 2025, n. 1042; T.A.R. Emilia-Romagna, Bologna, Sez. II, 7 gennaio 2025, n. 12). Al contempo, deve escludersi che la pendenza di una procedura concorsuale spieghi efficacia attrattiva per le controversie devolute alla giurisdizione di un giudice speciale, rispetto alla quale è ininfluente che l'amministrazione possa aver previamente presentato un'istanza di ammissione al passivo (o, come nel caso in esame, un'istanza di rivendica), stante l'inderogabilità del riparto di giurisdizione (cfr. Cass. civ., Sez. un., 5 dicembre 2023, n. 33944).

7. Ciò posto, il Collegio ritiene di muovere dall'esame dell'eccezione di prescrizione del diritto azionato dal Comune, ritenendola fondata ed assorbente.

Questo Tribunale non ignora l'orientamento giurisprudenziale secondo cui gli obblighi di cessione previsti da convenzioni urbanistiche o edilizie (comunque denominate) sarebbero imprescrittibili, stante la natura non negoziale ma pubblicistica di tali convenzioni, in quanto strumentali al perseguimento di finalità pubbliche nonché al conseguimento (ed al legittimo mantenimento) dell'autorizzazione edilizia (cfr., ex pluris, C.d.S., Sez. IV, 7 ottobre 2021, n. 6717; C.d.S., Sez. IV, 26 febbraio 2019, n. 1341). Tuttavia, ha già avuto modo di prestare adesione (cfr. T.A.R. Piemonte, Sez. II, 23 giugno 2025, n. 1042) al diverso ed allo stato maggioritario orientamento secondo cui, invece, una volta scaduti i termini di validità della convenzione urbanistica o il diverso termine stabilito dalle parti, l'esercizio di ogni azione legale per l'adempimento delle obbligazioni ivi contenute (ivi incluso quello alla cessione gratuite delle aree urbanizzate e/o da urbanizzare) risulta prescritto se non esercitato entro il successivo termine di dieci anni, non essendo sufficiente l'interesse pubblico perseguito dall'amministrazione ad alterare, in sé, il rapporto obbligatorio tra gli stipulanti ed a rendere indisponibili (e dunque imprescrittibili ex art. 2934, comma 2, c.c.), in assenza di un'espressa previsione legislativa, i diritti stabiliti in convenzione a favore dell'amministrazione (cfr. C.d.S., Sez. IV, 17 ottobre 2024, n. 8327; C.d.S., Sez. IV, 17 ottobre 2024, n. 2024; C.d.S., Sez. II, 29 novembre 2022, n. 10484; T.A.R. Lombardia, Milano, Sez. IV, 18 febbraio 2025, n. 541).

Con la convenzione urbanistica in esame (doc. 1 Comune), l'originaria lottizzante si è obbligata "per sé e per i suoi aventi causa" (pag. 1), tra le altre cose, a "cedere gratuitamente al Comune... le aree necessarie alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primarie e secondarie, così come individuate dal P.P.E." (art. 6.1) ed a procedere in tal senso "entro 120 giorni dalla sottoscrizione della presente convenzione" (art. 6.2).

Le parti hanno, quindi, consensualmente stabilito un termine più breve (120 giorni) per la cessione gratuita delle aree in questione rispetto all'ordinario termine decennale di validità della convenzione. Decorso inutilmente tale termine si è, quindi, concretizzato l'inadempimento della lottizzante rispetto a tale specifica obbligazione ed è cominciato a decorrere, ai sensi dell'art. 2935 c.c., il termine prescrizionale decennale a favore del Comune per far valere il proprio diritto attraverso uno degli strumenti di tutela previsti dall'ordinamento, tra cui, appunto, l'esperimento dell'azione ex art. 2932 c.c. per ottenere il trasferimento coattivo delle aree non ancora cedute.

La convenzione urbanistica, a prescindere dal suo complessivo termine di validità, può infatti prevedere termini differenziati per l'esecuzione di determinate e specifiche obbligazioni, la cui prescrizione, in tali ipotesi, comincia a decorrere dalle singole scadenze convenzionalmente previste (cfr. Cass. civ., Sez. II, 25 luglio 2025, n. 21258). Non è condivisibile, pertanto, la difesa del Comune secondo cui la previsione del termine di 120 giorni previsto dall'art. 6.2 della convenzione avrebbe solo una funzione acceleratoria, ma sarebbe inidonea a far decorrere l'ipotetica prescrizione del diritto prima della scadenza della convenzione.

Così come non coglie nel segno l'osservazione dell'Amministrazione secondo cui al predetto termine non potrebbe attribuirsi carattere decadenziale. Non si tratta, infatti, di attribuire a tale termine natura decadenziale, ma di riconoscere che si tratta di un termine di adempimento fissato ai sensi dell'art. 1184 c.c. che, una volta scaduto, comporta la decorrenza dell'ordinario termine di prescrizione estintiva decennale del diritto dell'Amministrazione comunale ad ottenere il trasferimento gratuito delle aree individuate dalla convenzione urbanistica (cfr., ancora una volta, Cass. civ., Sez. II, 25 luglio 2025, n. 21258).

Nel caso di specie, la convenzione è stata stipulata in data 18 settembre 2004 e le successive convenzioni modificative del 30 gennaio 2006 e dell'11 giugno 2010 non risultano aver inciso sulla previsione di cui all'art. 6.2 della convenzione originaria né aver previsto un nuovo termine per la cessione delle aree interessate dalle opere di urbanizzazione (docc. 1, 2 e 3 del Comune). Al momento della proposizione del presente ricorso risultava, pertanto, ampiamente decorso il termine decennale prescrizionale decorrente dal 17 gennaio 2005 (scadenza del termine di 120 giorni dalla sottoscrizione della convenzione originaria). Né si rinvengono idonei atti interruttivi della prescrizione nella documentazione versata in giudizio, essendo tardive, a tal fine, sia la domanda di rivendica proposta dall'Amministrazione in sede fallimentare in data 20 settembre 2021 (doc. 7 Comune) sia la diffida stragiudiziale inviata a Nonsoloterreni s.s. in data 19 dicembre 2022 (doc. 10 Comune).

8. In definitiva, il ricorso è infondato e va rigettato.

9. Sussistono, comunque, giusti motivi per compensare le spese di lite, stante la peculiarità della vicenda in esame.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Piemonte (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese di lite compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.